Sau nhiều năm biến động kể từ giai đoạn hậu Covid-19, đất nền – phân khúc từng được xem là “vua lợi nhuận” – vẫn chưa thể phục hồi mạnh mẽ như kỳ vọng. Dù luôn nằm trong tầm ngắm của giới đầu tư, thanh khoản đất nền hiện nay cho thấy thị trường đang bước vào một chu kỳ mới: thận trọng hơn, chọn lọc hơn và khắt khe hơn.
Thanh khoản thấp phản ánh sự dè dặt của dòng tiền
Các báo cáo thị trường gần đây cho thấy tỷ lệ hấp thụ đất nền vẫn ở mức khiêm tốn. Trong nhiều năm liên tiếp, lượng sản phẩm giao dịch thành công chỉ chiếm dưới 20% tổng nguồn cung mở bán. Điều này cho thấy dòng tiền đầu tư chưa thực sự quay lại mạnh mẽ với đất nền, nhất là khi nhà đầu tư đã trải qua giai đoạn “chôn vốn” kéo dài trong chu kỳ trước.
Trên các nền tảng mua bán trực tuyến, mức độ quan tâm đến đất nền cũng giảm rõ rệt so với giai đoạn sốt cục bộ. Sau những đợt tăng nóng ngắn hạn do thông tin quy hoạch hay sáp nhập địa giới, nhu cầu nhanh chóng hạ nhiệt. Người mua không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì kỳ vọng tăng giá, mà cân nhắc kỹ hơn về pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế.
Nhà đầu tư thay đổi tư duy: từ “chờ giá” sang “giữ dòng tiền”
Một nguyên nhân quan trọng khiến đất nền khó sớm “rã băng” nằm ở tâm lý nhà đầu tư. Trong chu kỳ trước, nhiều người mua đất chỉ để chờ tăng giá, không tạo ra giá trị sử dụng hay dòng tiền trong thời gian nắm giữ. Khi thị trường đảo chiều, thanh khoản giảm sâu, việc thoát hàng trở nên khó khăn, khiến vốn bị mắc kẹt nhiều năm.
Trải nghiệm này khiến không ít nhà đầu tư chuyển hướng sang các phân khúc có thể khai thác dòng tiền như căn hộ cho thuê hoặc nhà phố có sẵn công năng. So với đất nền, những tài sản này giúp giảm áp lực tài chính vì vẫn tạo thu nhập ngay cả khi chưa bán.
Nguồn cung mới hạn chế, thị trường lệch pha cung – cầu
Ở phía nguồn cung, đất nền đang đối mặt với tình trạng khan hiếm dự án mới. Phần lớn sản phẩm trên thị trường hiện nay là hàng tồn kho từ các năm trước, trong khi các dự án mở bán mới chiếm tỷ lệ khá thấp. Người mua lại có xu hướng tập trung vào các dự án mới, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh, khiến cung – cầu không gặp nhau.
Hệ quả là thanh khoản chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án đáp ứng đúng nhu cầu, còn mặt bằng chung của thị trường vẫn trầm lắng. Điều này lý giải vì sao dù có khu vực giao dịch khá tốt, nhưng toàn thị trường đất nền vẫn chưa thể khởi sắc đồng loạt.
Pháp lý siết chặt, chi phí phát triển ngày càng cao
Một yếu tố mang tính bước ngoặt là khung pháp lý mới. Việc phát triển đất nền không còn đơn giản như trước, khi mô hình phân lô bán nền truyền thống dần bị thu hẹp. Chủ đầu tư buộc phải hoàn thiện hạ tầng, tiện ích, thậm chí cả nhà ở theo quy hoạch trước khi được nghiệm thu và cấp sổ.
Điều này giúp thị trường minh bạch và bền vững hơn, nhưng cũng kéo theo chi phí đầu tư tăng mạnh, thời gian triển khai dài hơn và biên lợi nhuận bị thu hẹp. Giá bán sơ cấp vì vậy khó giảm, thậm chí phải điều chỉnh tăng để bù đắp chi phí, khiến việc “đánh sóng” ngắn hạn gần như không còn đất diễn.
Đất nền không hết thời, nhưng chỉ dành cho người chọn đúng chỗ
Dù vậy, đất nền không phải là phân khúc mất đi sức hút. Trong bối cảnh giá căn hộ tăng nhanh và ngày càng vượt xa khả năng chi trả của nhiều người, một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu nhìn lại đất nền – nhưng với tiêu chí hoàn toàn khác trước.
Sự quan tâm chỉ tập trung vào những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng giao thông kết nối tốt, tiện ích đồng bộ và đặc biệt là có nhu cầu ở thực. Đất nền trong các khu dân cư hoàn chỉnh, có cộng đồng sinh sống và dòng tiền thực từ dân cư mới là lựa chọn được cân nhắc.
Các chuyên gia nhận định, giá đất nền có thể tăng trở lại trong thời gian tới, nhưng mức tăng sẽ phân hóa rất mạnh giữa các khu vực. Thị trường khó xuất hiện những cơn sốt diện rộng như trước, thay vào đó là quá trình sàng lọc nhà đầu tư và sản phẩm.
Lời kết & gợi ý cho người quan tâm đất nền
Có thể thấy, đất nền đang bước vào giai đoạn phát triển mới: chậm hơn nhưng thực chất hơn. Đây không còn là cuộc chơi dành cho số đông chạy theo tin đồn, mà phù hợp với những người hiểu quy hoạch, pháp lý và chấp nhận đầu tư trung – dài hạn.
👉 Mời bạn tham quan các sản phẩm đất nền có quy hoạch rõ ràng, pháp lý minh bạch tại trang Đất nền Mỹ Hạnh, đồng thời theo dõi các tin phân tích thị trường mới nhất trong hệ thống website Nhà đất giá tốt để cập nhật xu hướng và lựa chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế.
